详解天津331新政，除了认房又认贷、二套首付6成，你还需要知道这些！

3月31日这一晚，对于天津楼市而言，用“兵荒马乱”来形容也不为过，一夜之间连续加码调控，不仅扩大限购范围（第一弹），信贷政策也空前收紧（第二弹），并紧跟着发布了限购细则（第三弹），层层递进，快速而迅猛，一扫以往“政策磨叽”的形象，令无数人泪奔。

官方新政究竟包括哪些内容？

认房又认贷到底什么意思？

中介、购房者们为何连夜奔走？

本市家庭买第三套房还能用啥招儿？

哪些房子哪类人群将迎来机会？

后续银行利率会上浮吗？

楼市限价是不是快松绑了？

……

就知道你还有很多疑问需要解答。

先回顾一下331整个政策内容

并划一划重点

第一弹

下午六点，先是天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，深化区域性住房限购，主要内容有：

1、对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

2、非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

第二弹

随后，中国人民银行天津分行发布完善差别化住房贷款政策，4月1日起执行，主要内容有：

1、在本市无住房且无购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为30%；

2、在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。

3、商业性个人住房贷款利率下限由天津市市场利率定价自律机制在国家统一信贷政策底线的基础上协商确定。

4、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的商业性个人住房贷款。

第三弹

晚间九点左右，市国土房管局发出关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知，严格居民家庭房屋套数认定：

1、进一步明确了限购的新建商品住房范畴为：含普通新建商品住房、限价商品住房，不含因房屋征收拆迁购买的经济适用住房及定向安置经济适用住房；

2、2017年4月1日0时后购房，网签房屋买卖合同（含《天津市商品房买卖合同》、《天津市存量房屋买卖协议》、《天津市限价商品住房买卖合同》）按照《实施意见》执行。各单位要贯彻落实市政府文件规定，在新建商品住房销售、二手住房交易及不动产登记工作中严格执行本市住房限购政策。

3、《实施意见》中“户籍居民家庭”指在公安户籍部门登记的家庭，家庭成员含购房人、配偶及未满18周岁的未成年子女。家庭关系认定依据为户口簿及婚姻状况证明文件，不能提供婚姻状况证明文件的，夫妻双方应出具书面《婚姻状况承诺书》。

4、《实施意见》中限购房屋套数包括购房人家庭或成年单身人士名下已取得不动产权证的现有房屋及已网签房屋买卖合同（协议）的房屋套数。

以及一些加强新建商品住房销售环节管理，加强经纪机构交易环节管理，以及加强相关部门房屋交易、登记管理工作等其他方面的详细规定。

闲言碎语话新政

限购限贷后，你还有机会买房吗？

靴子刚落地，袜子也被立刻扔了出来，刚抱怨了津城限购政策的磨叽，限贷政策就出来狠狠的给了一记耳光，以示政策调控的决心，分析政策之前，想先求一下长时间等待某些楼盘销售的土豪购房者们，以及开发商们的心理阴影面积。

提高还款门槛，更为控制银行风险

言归正传，本次调控政策已飞升为限购又限贷的上神级别：

“认房又认贷”，意味着不管目前名下有没有房，只要曾经用过住房贷款，就认定名下有房。进一步举例说明，本地家庭名下有一套房，全款购买无贷款记录，再次买房算二套，这是认房；本地家庭名下曾贷款买过一套房，现在卖掉了且名下无房，再买房仍算二套，这是认贷。

一旦认定为二套，首付由4成一下子提高到6成，且暂停发放25年以上的住房贷款，再加上不断缩减的利率折扣，无疑将更加考验购房人的还款能力。不过商业贷款最长年限暂时设置25年上限这一点，对于银行风险控制的作用远远大于提高还款门槛的作用。

哪些房子哪类人群将迎来机会？

此次新政对谁们是个机会？首先是刚需，虽然是史无前例的严政，但对刚需群体，仍然保留了一定的善意，无住房无贷款记录，首套房首付依然是三成，置业门槛并没有提高。连缴两年社保个税确实打击了一些外地人，但主要针对的还是短线投资客。去年以来受地价攀升、楼市限价等的影响，市场投资比例不断扩大，此番之后刚需终于能喘一口气了。

而对于就是想要买第三套房的本市家庭而言，一方净身出户，仍然是可以再购买一套住房的，净身出户一方如果有过贷款记录，首付六成喽！所以谁净身又多了条理由，对于就是想要买买买的家庭而言，那就只能多跑几趟民政局了——本次限购政策对于结婚离婚次数无限制，话说领结婚证的9元工本费今年已经取消收取了←_←

区域来看，唯一不限购的滨海必然是爆款待遇，不过滨海虽然不限购，但它还是限贷啊！也是道门槛。再冷静下来一想不限购区域的库存压力，滨海毕竟太大相当于十个浦东，短期内滨海新区恐怕只有几个板块成为爆款，例如中心商务区、生态城等。塘沽火爆，汉沽、大港难有大起色，唯吸纳更多产业移民方可见效。

产品方面，对于那些城市型公寓、商住产品而言，这次之后将迎来机会，公（企）产房不限购的老破小也可能要被追涨了。

加大开发商中介征信责任，限价或松绑

本次限贷政策并未提及贷款利率上浮，仅提到在国家信贷政策的基础上调整，刚至年初，各银行贷款额度充裕，且考虑到各家银行每年都有贷款额度任务要求，若无进一步的政策细则出台，目测银行利率上浮的概率不大。（希望别被打脸）

值得一提的是，限购的补充细则中明确重申，由开发商及中介机构审核《购房人家庭情况申报表》，因此开发商及中介帮助购房者查征信不再是为购房者买房提供的一项服务，而是作为监控违规行为的一种方式，如果监控不到位，被各种假证明糊弄了，就要被房管局关闭网签，就意味着无法继续售房了，这是对一个在售项目最严厉的惩罚。

最后再提一嘴限价，通过组合拳稳定了市场后，限价松绑似乎只是时间问题——地王兑现年，遭遇限价又逢限购，如果再不放开价格，恐怕会把开发商逼的没出路。

总之，331这剂猛药，还得看疗效。

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